Покупка в ипотеку квартиры под обременением.
Кредит, ипотека, субсидииДобрый день!
Кто-то имел опыт покупки в ипотеку квартиры, которая была под обременением? или наоборот продавал квартиру под обременением, а покупатель был с ипотекой?
Расскажите о своем опыте.
Марина
Мы отказались от покупки подобной квартиры. Много рисков для покупателя. А на рынке достаточно прозрачных вариантов. Если нет хорошего дисконта, то не связываетесь. А то останетесь и без денег и без квартиры если что то пойдет не так после погашения ипотеки покупателя и таких случаев много увы, тк мошенников много
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Марина, спасибо за мнение. Это примерно то что и ожидала услышать )))) на самом деле эти квартиры абсолютно безопасны, но как и любую другую квартиру такую лучше покупать с тем кто сделает этот процесс безопасным и прозрачным
03.10.2023
Ответить
Татьяна ипотека кредиты недвижимость
Сейчас это вообще не проблема ,каждая вторая сделка проходит с выкупом из под залога. Схемы у банков могут чуть отличатся, но смысл один. Все безопасно как для покупателя так и для продавца ,так как все проходит в банке.
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Татьяна ипотечный брокер , в описанном ниже кейсе мне не показалось, что для покупателя все безопасно. Да и далеко не всегда у банков есть безопасные. Недавно пришлось на свой страхи риск покупать переуступку из-под залога. Банк никакой схемы не предложил вообще
03.10.2023
Ответить
Татьяна ипотека кредиты недвижимость
Татьяна, не знаю в каком вы банке были и почему не разобрались в схеме безопасно ли это для клиента или нет. Кейс ниже вполне безопасный , такая схема была в Сбере раньше , банк сам все контролирует и сам приостановку делает и сам потом возобновляет регистрацию. Есть ещё несколько схем , например аккредетив с трансферацией , в некоторых банках делают продавца поручителем на время сделки. Поэтому вам нужно знать конкретно какая схема в том банке в котором залог.
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Татьяна ипотечный брокер , разобрались и банк достаточно известный из австрии. Но у него нет схем для такой сделки, вообще нет. Только через закрытие ипотеки, снятие обременения, да еще и в электронной регистрации отказали.
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Татьяна ипотечный брокер , посмотрите коммент выше. Люди не доверяют банкам ))))
03.10.2023
Ответить
Фаина
У меня опыт риелтора. Вы покупатель? С ипотекой? Банки одинаковые или разные? Суть одна - деньгами покупателя гасится долг по ипотеке продавца, по регистрации перехода права делается приостановка, с продавца снимается обременение, возобновляется регистрация перехода права собственности, продавец получает на счет разницу.
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Фаина, на сколько безопасная схема для покупателя? каким образом страхуется его риск "закрыл чужую ипотеку своими деньгами"?
03.10.2023
Ответить
Фаина
Татьяна, все зависит от ответов на вопросы, которые я задала. Они там не просто так)
03.10.2023
Ответить
Oksen
Мы не покупали , но продавали . И сейчас втрой объект продаем , где и обременение и ещё мат капитал
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Oksen, то есть еще не снято обременение, но был использован маткап? доля/и у ребенка/детей выделена?
расскажите о первом опыте, как происходило закрытие кредита и снятие обременения? сколько времени прошло с момента сделки и до окончания расчетов?
03.10.2023
Ответить
Oksen
Татьяна,1) сумму ипотеки перевели после подписания договора , я ей погасила ипотеку и запустился процесс снятия обременения. Остальную сумму заложили в ячейку. Примерно через 2 недели обременение сняли и мы раскрыли ячейку .
2) ипотека есть , доли всем уже выделены , разрешение опеки получено .
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Oksen, по 2 пункту понятно, покупатель уже есть? также планируете сначала гасить его деньгами ипотеку, а потом регистрировать переход права?
1. деньги покупатель отдавал подо что? под расписку?
Скажите, на сколько по вашему безопасная схема была? Вы бы сами на месте покупателя пошли на то чтобы закрыть чужой кредит по сути без юр гарантий?
03.10.2023
Ответить
Oksen
Татьяна, покупатель есть . Там получается в моменте .нам перед открытием ячейки и уже после подписания договора кп перевели сумму на ипотеку .
Через 4 дня право собственности покупателю перешло но с обременением . Т е он уже был собственник но ещё с моей ипотекой ( уже выплаченной , но не снятой ) .
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Oksen, у вас и у покупателя был один банк кредитор?
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Oksen, очень интересный вариант. Росреестр не имеет права регистрировать переход права если не снято обременение. Право одного человека и обременение другого это нонсенс какой-то
03.10.2023
Ответить
Oksen
Татьяна, тут не подскажу )) как банк сказал так и делали . Может имело роль что процесс снятия обременения уже был запущен
03.10.2023
Ответить
Татьяна ипотека кредиты недвижимость
Татьяна, может со служебной запиской от банка
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Татьяна ипотечный брокер , нет, то что банк может дать разрешение на второе обременение факт известный, при условии, что первое обременение тоже его. НО чтобы росреестр просто так взял и зарегистрировал право с чужим обременением это очень странно, получается что на это должен был согласится ПОКУПАТЕЛЬ ибо 1. он своими деньгами закрыл чужой кредит, 2. и на него же повесили чужое обременение, где он даже доказать не может, что не должен банку. Хотя допускаю, что рассказчик мог упустить какие-то детали
03.10.2023
Ответить
Татьяна ипотека кредиты недвижимость
Татьяна, это нормальная практика, банк все контролирует и такие сделки сейчас на рынке вообще не редкость ,любой участник рынка знает как проводить такую сделку .
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Татьяна ипотечный брокер , это не нормальная практика )))) Представьте себе ситуацию: вы покупатель с наличными деньгами, закрываете своими деньгами чужую ипотеку и получаете на выходе квартиру с обременением. Замечу,вы к банку кредитору никакого отношения не имеете, он вам никто и вы ему никто. Никаких рычагов воздействия у вас на них нет. Ваши действия? кстати, вы при этом не ипотечный брокер, а простой человек далекий от недвижимости
у меня в свое время банк с галочкой после закрытия ипотеки обременение снимал 5 мес и то что-то сдвинулось с точки после предложения решить вопрос в суде. Но это была собственная ипотека и собственное обременение
03.10.2023
Ответить
Татьяна ипотека кредиты недвижимость
Татьяна, я вас не пойму почему человек не имеет к банку никакого отношения, он идёт в банк ,делает всю эту сделку через банк, то есть эта схема банка . Сам менеджер проговаривает клиенту всю схему ещё раз , объясняет . Все проходит через электронную регистрацию и безопасные расчеты банка , то есть банк сам заинтересован ,что бы сделка прошла гладко + в основном просто человек сам не идёт на такую сделку, а проводит ее со специалистом который всегда на связи в банке. Раньше не спорю все было сложнее, схем выкупа не было это были редкие сделки. Сейчас же стоит на патоке, каждая вторая квартира на рынке( особенно свежая ,идёт с обременением)
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Татьяна ипотечный брокер , человек-покупатель с живыми деньгами идет в банк не по собственной воле, не он клиент банка, а продавец. Покупателю выбора не оставляют. Электронная регистрация к банку никакого отношения не имеет, все регистрационные действия делает росреестр, а не банк. Расчеты это здорово, но расчет состоялся, а обременение осталось. вот я о чем.
ну и про контроль банка. недавно продавали квартиру с обременением банка из трех букв с ипотекой банка с галочкой. Так вот у банка с галочкой недавно появилась схема с поручительством продавца, причем никто в банке ничего не контролировал. Банк с галочкой перевел деньги на счет банка из трех букв и дальше сидит ждет, а продавец тот еще специалист, ему говоришь нужно сделать досрочное погашение, у него в день перевода оно не прошло толи выходные были, толи как раз попало на дни погашения, в ближайший рабочий день человек сидит и ждет когда все само закроется, а оно само то ни как. Банк с галочкой тоже ничего не делает, он отправил деньги, отправил в росреестр документы и сидит ждет. Все сидят и ждут. Ну ок, у продавца был тот кто его пнул позвонить в банк и все закрыть. Далее худо бедно сняли обременение, возобновили регистрацию, она прошла, деньги продавец получил. НО он остался поручителем. Думаете банк с галочкой чухнулся? нет. он сидел и чего то ждал. Допинали, что нужно заявление. Написали заявление. Думаете все пошло автоматически? опять нет. Опять звонки и пинания, чтобы в работу взяли. Это к вопросу про мантру: ну банк все знает, все проверяет, все контролирует. Ничего он не делает
03.10.2023
Ответить
Татьяна ипотека кредиты недвижимость
Татьяна, я не знаю как вы работаете и с какими сотрудниками банка ,у меня таких проблем не возникает, все оговаривается с менеджером заранее, вся схема сделки , менеджер все контролирует , постоянно на телефоне с ними и на контроле держим . Клиент вообще сам ничего не делает и никуда не звонит .Очень много сделок выкупа из под залога и рефинансирования и все проходит ок.
03.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Татьяна ипотечный брокер , вы все время забываете, что вы профессиональный игрок на этом рынке, как и я. У меня нет проблем, потому что в моем случае контролирую все я, а не полагаюсь на менеджера в банке. Но люди то сделки проводят не так профессионально, те самые, которые решили "сэкономить". У таких людей нет менеджеров, которые все решают, а само оно не решается.
03.10.2023
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
Татьяна, так же сделка прошла недавно , обременение перешло на покупателя(аккредитив с трансферацией)
04.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Наталия (риэлтор,юрист), повторяю вопрос: ок, перевел покупатель в чужой банк деньги, хоть как. Какие у него рычаги воздействия на банк в плане снятия обременения? где в этом случае безопасность покупателя? или кто переводит деньги?
08.10.2023
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
Татьяна, это риски покупателя в этом случае, у него есть выбор покупать квартиру с обременением или нет, ведь не секрет же,что такие квартиры на N процент дешевле рынка. А на счёт рычагов и т.д., это запрашивайте обязательства с банка, если заморочиться, то наверняка у них есть внутренние правила, инструкции и т.п.,которые что-то могут прогарантировать.
09.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Наталия (риэлтор,юрист), такие квартиры не дешевле рынка, по крайней мере на моих объектах скидок на обременение не было. Тут скорее играет роль то что человек не понимает риска
09.10.2023
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
Татьяна, га моих есть, т.к эти квартиры уже "с риском" и со своим покупателем
09.10.2023
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Наталия (риэлтор,юрист), есть банки с вполне безопасными схемами, если квартира хорошая, то смысла снижать на нее цену нет, можно просто наиболее безопасный вариант найти
10.10.2023
Ответить