Продаем и покупаем (Ярославская область): выбор посредника

В общем назрел такой вопрос: обращаться в агентство или к риэлтору напрямую? Нам надо продать одновременно 2 квартиры (одна -в районе, вторая -в черте города). Обе двушки. Хотим купить трешку, вторичку.

Пока живем в районе, но вариант: сначала одну, потом 2-ю, потом 3-ю не подходит однозначно, т.к. только больной на голову предложит семье с маленьким ребенком выписываться и регистрироваться, в т.ч. менять садик аж в трех местах.

Списалась с девушкой (учились вместе). Она пару людям удачно помогла с продажей в районе (даже очень). Все ей описала, задала вопросы. Она мне - надо смотреть на месте, объявила "потолки" (мол, выше и не стоит стараться, причем город так вообще на уровне района) и давай уже на просмотр и оценку (и главное, везде фоткает что-то параллельно). Причем на своих условиях: сначала одну, в другую - переезжать и т.д.

Спрашиваю, сколько процентов, как с документами. Ответ - все через договор купли-продажи, решим и подпишем на месте. Даже агенство (у нее - свое) не назвала. Спрашиваю: какие документы необходимо. Ответ: "Документы на квартиру". Я, конечно, не глупый человек - почитала, но там столько надо справок.

В общем, подумали с мужем, да ну ее на фиг, отметили пока на праздничные выходные.

Так вот и как лучше сделать-то? Фирм, риэлторов - море, но можно ли диктовать свои условия? Договор так-то же двухсторонний.

И вообще реален такой вариант: 3 месяца на продажу, стараться в параллели продать и сразу оформить покупку или в виде обмена по факту срочного выкупа? Вообще - что это и с чем его едят?

И про налог на доход ФЛ при продаже: верно, что если в собственности более 3 лет, то от уплаты налога освобождается собственник? А как быть, если произошло вступление в наследство? И. если на эти средству будет покупаться квартира, то не должен ли тогда облагаться налогом разница?